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中国金茂:双千亿下的两升两降

2019-09-03
来源:天天房产网
编辑:天天房产网
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    合同销售金额约785亿元,合同签约销售净额同比增长约79%,销售面积同比增长114%。

    8月28日,中国金茂(00817,HK)在香港发布2019年中期业绩报告。

    中国金茂同时宣布,截至半年业绩报告发布日(8月28日),该公司的合同签约金额与回款金额已双双突破1000亿元人民币。

    两升

    2019年1~6月,全国商品房销售面积同比下降1.8%,商品房销售额同比增长5.6%。在“房住不炒”的政策主基调下,行业整体增速放缓,房企整体表现趋于平稳。

    如此背景下,中国金茂仍然取得了亮眼的成绩,实现了签约销售额和销售面积的双升。

    公告显示,2019年上半年,中国金茂达成合同销售金额约785亿元,销售面积约358万平方米,排除2018年上半年大宗写字楼交易的影响,中国金茂合同签约销售净额同比增长约79%;销售面积同比增长114%。

    中国金茂一直在“加速跑”。公告显示,自3月开始,中国金茂单月签约额均达到百亿以上。3月,中国金茂取得签约销售金额为人民币100.35亿元;4月,完成签约销售金额127.92亿元;5月,取得签约销售金额133.39亿元——销售金额延续前两个月的递增态势,以更快的速度奔向千亿;6月,中国金茂刷新今年单月最高成交金额,达成签约销售额约239.97亿元。

    与此同时,回款速度亦紧跟签约上升趋势,回款金额突破千亿,中国金茂以超过90%的回款率实现了高效、有质量的增长。

    “金茂千亿时间”也在进一步缩短。2018年,中国金茂花了将近10个月,首次跻身千亿阵营;2019年,完成签约额和回款额双千亿,中国金茂仅仅用了不到8个月时间。

    此外,在克而瑞发布的2019年上半年房企销售排行榜中,中国金茂的排名也由2018年的第24位大幅向上跃升七位,晋升为第17名。

    同时,中国金茂上半年保持了利润的稳健增长,37%的毛利率处于行业领先水平,核心净利达到32.81亿元,稳步向上增长。

    两降

    在实现高增长的签约销售额和销售面积的同时,中国金茂的平均借贷成本和净负债率也进一步下降。

    公告显示,2019年上半年,中国金茂的净负债率下降至67%,持续位于行业安全稳健范围内。同时,金茂更赢得了资本市场的信赖,持续保持着TOP20房企同行中极低的资金成本。

    资料显示,2019年上半年,中国金茂先后成功发行了5年期18亿元人民币公司债、5年期2.5亿美元债券、10年5亿美元优先担保票据,利率分别为3.72%、4%、4.25%。2019年上半年,中国金茂当期平均借贷成本较2018年年底下降了0.15个百分点,达到4.96%。

    金茂管理层表示:“2018年我们的资金成本大概是5.11%,现在减到5%以下,负债比例也从2018年底的71%降至目前的67%。”

    货值充足

    土地储备方面,2019上半年中国金茂拿地谨慎。期内共计新增土储(计容面积)643万平方米,受益于城市运营项目大规模落地(计容面积贡献占比45%),公司新增土储地价约5300元/㎡。

    目前中国金茂总土储6998万方,已在44个城市拥有180余个项目,85%以上土储集中在核心一二线城市,能够为中国金茂未来三至五年的规模扩张提供坚实基础。

    上半年中国金茂总土地款341亿元,占同期销售金额的43%,新增拿地主要布局在华南、华东及华中区域,分别占比26%、23%、21%,西部、环渤海区域占比17%、13%。

    此外,截止至2019年6月30日,中国金茂物业及土地已销售未做收金额约1,766亿元人民币,提前锁定了未来一至两年的业绩和利润增长。

    中国金茂领导层称:“上半年公司拿地保持了比较好的节奏,招拍挂集中在一二线,城市运营集中在环都市圈城市,全年总体拿地将和去年持平。”

    金茂管理层谈及拿地思路时表示:“我们认为拿到优质的地,具有竞争性的地是第一位的,而不是数量多是第一位。所以中国金茂大多通过城市运营来完成拿地。竞争过于激烈的土地价格太高,最后操作起来非常困难,这不是我们的选择。”

    值得一提的是,金茂上半年新获取项目中,城市运营项目达5个,土储贡献率达到45%。同时,上半年中国金茂拿地成本进一步摊薄至5300元/㎡,同比降低35%。

    如今,中国金茂已有16个城市运营项目在手,其城市运营模式已然进入成熟复制阶段。根据中报公布数据,报告期内中国金茂的物业销售平均单价为24000元/平方米。据此粗略估算,中国金茂的土地成本仅占售价的22%,未来产品将有更多空间投入研发建设成本,在进行更优质产品打造的基础上拓宽利润。

    尽管货值充足,金茂管理层表示:“从两个方面考虑,一方我们希望在价格上多创造价值,提升毛利的水平;另一方面,近期开始,公司从签约销售额转向回款导向。所以我们今年目标还是保持1500亿不变,但是我们内部的追求还是希望能够超越。”

    混改加速

    2019年的混合所有制改革推进,给中国金茂的持续发展带来了新动力。

    中国金茂于7月26日引入平安为公司第二大股东,交易价格为4.8106港元/股,交易总规模约87亿港元。中化集团股比由49.7%降至35.1%,仍为第一大股东,平安占比15.2%,新华则占比9.18%。此次引入平安作为第二大股东,有利于双方未来在城市运营拓展、项目开发等方面加强和拓展更大的合作空间。

    未来,金茂将协同中国平安旗下产业资源及金融实力,拓展更大的合作空间。

    混改的实质,是中国金茂实现了进一步的“市场化”,获得了更有活力的股权结构和更有实力的长期投 资方。对于金茂的“市场化”,中国金茂管理层表示:“中国金茂将在保持央企属性的前提下,无限接近市场化运营。”

    “平安、新华旗下众多科技、健康、养老等产业板块,与公司‘大科技、大健康、大文化’的产业资源方向高度契合,未来将充分发挥协同作用,进一步丰富公司产业资源库,助力城市运营项目获取。平安、新华旗下金融产业机构众多,未来公司将积极与股东旗下金融机构展开多层次的合作(如项目股权合作等),获取多维度金融支持。”

    对此,金茂管理层表示:“平安不介入经营管理,就是财务投 资角色。金茂以前就有和平安的合作,包括不动产合作,以及银行发债也有合作。未来,平安成为我们第二股东,我们在各方面的合作会加强和加快。”



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